どうも、くまの助です！
２人の子どものおやじやってます！
子どもができたらやっぱり自分の持ち家がほしくなるもの。
でも東京都内の新築マンションは高い・・・。
ファミリータイプの広さの部屋になると、もはや庶民が買える値段ではありません・・・。
しかし、中古マンションならまだ手が届く物件があるかも？
中古マンションは築年数が経っている分新築より安くなりますし、実際のマンションやお部屋の様子を見た上で購入を検討できるというメリットもあります。（新築だと実際の建物は建設中で見れず、モデルルームを見て判断になることがほとんどです）
実は、僕も数年前に東京都心に中古マンションを購入しました。
はじめてのマンション購入ということで、諸々のマンション選びの本やネット記事を調べまくって勉強しました。
この記事では、そのとき得たマンション選びの知識をいかして、東京都内で中古マンションで購入するときの注意点をご紹介します！
くまの助
子ぐま
本記事の内容 [show]
中古マンション買うときの注意点〜基本編〜
駅近か？
東京都内のマンションにおいて、最寄り駅から近いかどうかは超大事！
車ではなく地下鉄やJRでの移動が前提となるため、駅までの距離は日々の生活にもろに影響します。
目安としては最寄り駅までにかかる時間が徒歩10分以内が無難でしょう。
よく言われるように、最寄り駅から徒歩10分以上だと、売りに出したときに敬遠され、資産価値が低くなる、あるいはなかなか買い手がつかないという事態になりかねません。
くまの助
最寄り駅の利便性
物件の最寄り駅の利便性も要チェックです。
物件から徒歩圏内で２路線、３路線使えるとかなり便利。
当然、物件の値段も下がりにくくなります。
逆にいくら駅チカの物件でも、それがマイナー路線（都心の主要な駅に出るのに乗り換えが必要だったり、電車の本数が少ない路線）の駅だとマイナスポイントです。
マンションの販売値段は適正か？
要は他の物件と比較して割高ではないか？ということ。
まあマンションの適正価格を素人が突き詰めるのは無理な話なのですが、とは言え必要以上に割高な物件を掴むのは避けたいところです。
同じエリアにある物件同士を比較する際に、単位面積あたりの価格を基準に比較すると良いでしょう。
単位面積あたりの価格は、値段を専有面積で割ればOK。
これで広さの異なる物件同士を比較できます。
いくつか物件を見ればなんとなくの相場観はつかめるでしょう。
例えば、2018年現在だと、東京都中央区の中古マンションの１平米あたりの単価は100万円前後です。
もちろん単に単価が安いから良いという話でもなく、高いなら高いなりにどういうプラス材料があるのか、それが高い単価に見合うものなのかを見極める必要があります。（逆も然り）
中古マンションの広告を眺めていると、大して条件よくないのに何でこんなに高いの？という物件をたまに見かけます。
マンションの敷地が借地権ではないか？
気になった街の物件を見ていると、相場よりも妙に安い物件を見かけることはありませんか？
駅にも近いし、築年数も比較的新しいし、これといって悪いところも無いのに安い。
そういう物件の概要をよく見ると、敷地の権利形態が所有権ではなく「借地権」だったりします。
借地権の物件は、借地期間が過ぎると、基本的にマンションを壊して更地にして地主に返さなければなりません。
従って、資産性の面で微妙なので避けた方が無難だと思います。
極端に総戸数が少なくないか？
マンションの総戸数が30を下回るような小規模物件は避けたほうが無難です。
というのも、マンションの総戸数が少ないと１戸あたりの管理費と修繕積立金が高額になるからです。
特に築年数が古くなればなるほど、マンションの管理費と修繕積立金は顕著に上がっていきます。
これでは、将来ローンを完済したとしても、毎月ワンルームマンションの賃料分くらいのお金が出ていく、という事態になりかねません・・・。
旧耐震基準ではないか？
安い物件を探そうと思うと、築年数の古い物件も視野に入れて探したくなるもの。
しかし、古い物件の中に旧耐震基準のマンションがありますが、これは避けたほうが良いでしょう。
せっかく買ったマンションが地震で使い物にならなくなってしまってはたまりません。
実際、阪神淡路大震災や東日本大震災で大破したマンションのほとんどは旧耐震基準のマンションでした。
出典：東日本大震災 宮城県マンション 被害状況報告（東京カンテイ、表４，５などを参照）
くまの助
中古マンション買うときの注意点〜東京都内編〜
以上はマンションを買うときに注意すべき一般的な事項でした。
ここからは、東京都内でマンションを買うときに知っておいたほうが良い事項をご紹介します。
災害は大丈夫？
東京は場所によって、浸水や液状化などのリスクが高いエリアがあります。
また、古い建物が密集している地域では火災の危険性があります。
手っ取り早くマンションを買おうとしている町の災害リスクを調べるのであれば、 地域危険度マップがおすすめです！
- 建物倒壊危険度
- 火災危険度
- 災害時活動困難度
- 上３つを合わせた総合危険度
が載っており、 主に大地震が起こったときのリスクがわかります。
・地域危険度マップ（東京都）
また、洪水や液状化のリスクについては、 洪水ハザードマップと 液状化予測図を参照すると良いでしょう。
基本的に東京の東側（いわゆる下町エリア）のリスクが高くなっていますが、内陸部でも一部水害リスクの高いエリアがあったりします。
・洪水ハザードマップ（東京都）
・東京 液状化予測図（東京都）
治安は大丈夫か？
警視庁が提供している犯罪情報マップで、東京の地域ごとの犯罪発生状況を調べることができます。
犯罪発生件数を地域ごとに色分けしています。
当然ながら繁華街の周辺は赤くなっているのですが、住宅街なのに赤とかオレンジになっているところは避けたほうが良いかも？
付近に嫌悪施設がないか？
買おうとしているマンションの付近に、いわゆる「嫌悪施設」が無いか確認しておきましょう。
（嫌悪施設の意味はネットでしらべてね）
最低限、グーグルで「（地名） 治安」とか「（地名） 事件」なんかで検索しておきましょう。
思わぬ事実を知ってしまうかも？
より確実なのは、「「東京DEEP案内」が選ぶ 首都圏住みたくない街」という本で、自分が住みたい街の情報をチェックしておくことですね。
表紙からしてアングラ感漂う本ですが（笑）、東京近辺の町について、主に負の側面（治安、嫌悪施設、犯罪など）がかなり詳細に書かれていて非常に参考になります。
事故物件ではないか？
自分が住もうとしている物件が曰く付きの物件ではないかは確認しておいたほうがいいでしょう。
マンションを買ったあとで、過去にそのマンションで事件があったことを知ってしまうと、人によっては気分が沈んでしまうでしょう・・・。（そういうのを気にしない人ならいいのですが）
事故物件を調べるには、大島てるが便利です。
地図上に過去に何かしらの事件があった場所に火の玉マークが付いており、クリックすると詳細が見れます。
くまの助
まとめ
というわけで、東京で中古マンションを選ぶときに注意点について書いてみました！
こうしてみるとかなりの注意点がありますね・・・。
ぼくは詳しくないので今回の記事には書いていませんが、マンションの構造なども色々と見るべきところがあり、それはそれで本が出ていたりします。
そこまでいくと素人で判断するのは無理なので、マンションの内見に不動産鑑定士を連れて行ったりとかする必要がありますね・・・。
ぼくはそこまでやる気力はありませんでしたが・・・。
よく言われる話ですが、すべてにおいて完璧な物件はありません。
致命的な欠陥は避けつつ、あとはお値段とメリット・デメリットを天秤にかけてエイヤーで決めるのが現実的なやり方なのかなと。
本記事がマンション選びの助けになれば幸いです！
なお、ぼくが中古マンションを購入するまでのストーリーは、「【体験談】ぼくが東京中央区に中古マンションを購入するまで」に書きましたので、是非こちらもどうぞ！（結構すったもんだしました・・・）
